|
การศึกษาความเป็นไปได้ของการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์สำหรับผู้สูงอายุในจังหวัดชลบุรี |
|---|---|
| รหัสดีโอไอ | |
| Title | การศึกษาความเป็นไปได้ของการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์สำหรับผู้สูงอายุในจังหวัดชลบุรี |
| Creator | กชพรรณ แจ่มฟ้า |
| Contributor | นิติ รัตนปรีชาเวช, ที่ปรึกษา |
| Publisher | มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ |
| Publication Year | 2568 |
| Keyword | ผู้สูงอายุ, ที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุ, ชลบุรี, Older adults housing, Retirement residence, Chonburi |
| Abstract | การศึกษาฉบับนี้มีวัตถุประสงค์เพื่อประเมินความเป็นไปได้ในการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์สำหรับผู้สูงอายุในจังหวัดชลบุรี โดยครอบคลุมการวิเคราะห์ด้านตลาด ทำเลที่ตั้ง กฎหมาย แนวคิดผลิตภัณฑ์ การพัฒนาโครงการ และความคุ้มค่าทางการเงิน เพื่อใช้เป็นข้อมูลประกอบการตัดสินใจลงทุนอย่างเป็นระบบ ผลการศึกษาพบว่า จังหวัดชลบุรีมีศักยภาพเหมาะสมต่อการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุ ทั้งจากแนวโน้มการเพิ่มขึ้นของประชากรสูงวัย ศักยภาพทางเศรษฐกิจ ความพร้อมด้านคมนาคม และการเข้าถึงบริการสุขภาพ โดยโครงการกรณีศึกษาคือ Premier Living Active Senior Residence, Chonburi ตั้งอยู่บนถนนข้าวหลาม ตำบลแสนสุข อำเภอเมืองชลบุรี จังหวัดชลบุรี พัฒนาในรูปแบบอาคารชุดคอนโดมิเนียมสำหรับผู้สูงอายุ สูง 8 ชั้น จำนวน 4 อาคาร และอาคารคลับเฮาส์ 1 อาคาร บนที่ดินประมาณ 6 ไร่ 2 งาน 54 ตารางวา มีจำนวนห้องชุดรวม 534 ยูนิต ขนาดห้องตั้งแต่ 39.30–65.45 ตารางเมตร พร้อมที่จอดรถ 174 คัน คิดเป็นร้อยละ 32.58 ของจำนวนยูนิตทั้งหมด โครงการมีพื้นที่ก่อสร้างรวม 41,095 ตารางเมตร และพื้นที่ขาย 24,231.80 ตารางเมตร ซึ่งสะท้อนถึงการพัฒนาโครงการในระดับที่สามารถรองรับการอยู่อาศัยและการให้บริการสำหรับผู้สูงอายุได้อย่างเหมาะสม ในด้านการตลาด โครงการมุ่งเน้นกลุ่มเป้าหมายผู้สูงอายุวัยต้น อายุประมาณ 55–75 ปี ที่ยังสามารถดูแลตนเองได้ มีแนวคิดการใช้ชีวิตแบบ Active Aging และมีกำลังซื้อระดับปานกลางค่อนข้างสูงถึงสูง โดยให้ความสำคัญกับความปลอดภัย ความเป็นส่วนตัว ความสะดวกในการเข้าถึงบริการสุขภาพ และคุณภาพชีวิตที่ดีหลังเกษียณ ดังนั้น โครงการจึงควรวางตำแหน่งเป็นที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุที่ผสานการพักอาศัย การดูแลสุขภาพ และการใช้ชีวิตอย่างมีคุณภาพไว้ในโครงการเดียว ภายใต้แนวคิดการออกแบบเพื่อทุกคน (Universal Design) ผลการวิเคราะห์ทางการเงินภายใต้สมมติฐานฐานชี้ให้เห็นว่า โครงการมีความคุ้มค่า ในการลงทุนอย่างชัดเจน โดยในระดับโครงการ (Project Level) มีมูลค่าปัจจุบันสุทธิ (Project NPV) เท่ากับ 331,821,489 บาท อัตราผลตอบแทนภายในโครงการ (Project IRR) เท่ากับ 22.43% ซึ่งสูงกว่าต้นทุนทางการเงินเฉลี่ยถ่วงน้ำหนักของโครงการ (WACC) ที่ 6.32% และมีระยะเวลาคืนทุนประมาณ 3 ปี 6 เดือน ขณะเดียวกัน ในระดับผู้ถือหุ้น (Equity Level) โครงการให้ Equity NPV เท่ากับ 139,072,583 บาท และ Equity IRR เท่ากับ 17.97% ซึ่งสูงกว่าอัตราผลตอบแทนขั้นต่ำที่ ผู้ถือหุ้นคาดหวัง (Ke) ที่ 7.03% สะท้อนว่าโครงการมีศักยภาพในการสร้างผลตอบแทนที่เหมาะสมทั้งในระดับโครงการและระดับผู้ลงทุน อย่างไรก็ตาม ผลการวิเคราะห์ความอ่อนไหวยังพบว่า ราคาขาย เป็นปัจจัยที่มีผลต่อความคุ้มค่าของโครงการมากที่สุด ดังนั้น ความสำเร็จของโครงการจึงขึ้นอยู่กับการกำหนดตำแหน่งทางการตลาดที่ชัดเจน การพัฒนาผลิตภัณฑ์ให้ตอบโจทย์กลุ่มเป้าหมาย การควบคุมต้นทุนก่อสร้าง และการบริหารความเสี่ยงอย่างรอบคอบ โดยสรุป โครงการ Premier Living Active Senior Residence, Chonburi มีความเป็นไปได้ในการพัฒนา ทั้งในด้านศักยภาพของตลาด รูปแบบผลิตภัณฑ์ และผลตอบแทนทางการเงิน จึงถือเป็นโครงการที่มีความเหมาะสมสำหรับการพัฒนาเชิงธุรกิจในอนาคต |
