|
การศึกษาความเป็นไปได้ในการบริหารจัดการพื้นที่เชิงพาณิชย์อาคารสถานีกลางกรุงเทพอภิวัฒน์ |
|---|---|
| รหัสดีโอไอ | |
| Title | การศึกษาความเป็นไปได้ในการบริหารจัดการพื้นที่เชิงพาณิชย์อาคารสถานีกลางกรุงเทพอภิวัฒน์ |
| Creator | คฑาวุธ ไกรลาศ |
| Contributor | คมน์ พันธรักษ์, ที่ปรึกษา |
| Publisher | มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ |
| Publication Year | 2568 |
| Keyword | การศึกษาความเป็นไปได้, การบริหารจัดการพื้นที่เชิงพาณิชย์, สถานีกลางกรุงเทพอภิวัฒน์, การพัฒนาโดยรอบสถานีขนส่งมวลชน, การวิเคราะห์ทางการเงิน, Feasibility study, Commercial space management, Krung Thep Aphiwat Central Terminal, Transit-oriented development (TOD), Financial feasibility |
| Abstract | การศึกษาความเป็นไปได้ในการบริหารจัดการพื้นที่เชิงพาณิชย์ 47,675 ตารางเมตร ภายในอาคารสถานีกลางกรุงเทพอภิวัฒน์ ภายใต้สัญญา 20 ปี พบว่าโครงการมีจุดแข็งด้านทำเลในฐานะ Mega Transit Hub ที่ใหญ่ที่สุดในอาเซียน มีโครงสร้างพื้นฐานสมบูรณ์พร้อมใช้งาน และมีปริมาณผู้สัญจรจากระบบรางเป็นฐานรองรับ อย่างไรก็ตาม ผลการวิเคราะห์ทางการเงินทั้ง 3 สถานการณ์ชี้ว่าโครงการมีความเสี่ยงสูง โดย NPV ติดลบทุกกรณี (-1,136 ถึง -1,360 ล้านบาท) IRR อยู่ที่ -2.7% ถึง -4.4% ซึ่งต่ำกว่าต้นทุนส่วนของผู้ถือหุ้น (Ke 4.99%) อย่างมีนัยสำคัญ และกระแสเงินสดติดลบต่อเนื่องในช่วง 10 ปีแรก สาเหตุหลักมาจากภาระ Minimum Guarantee ที่ต้องนำส่งภาครัฐประมาณ 370 ล้านบาทต่อปี ซึ่งเป็นต้นทุนคงที่ที่ไม่สอดคล้องกับปริมาณผู้โดยสารที่ยังอยู่ในช่วงเริ่มต้นของการเติบโตผู้วิจัยจึงเสนอให้ปรับโครงสร้างผลตอบแทนภาครัฐเป็นแบบ Revenue Share ร้อยละ 15–20 ของรายได้สุทธิ และหากมีความเป็นไปได้ ควรกำหนดค่าเช่าเริ่มต้นในช่วง 900–1,000 บาทต่อตารางเมตร แม้ว่าผลการวิเคราะห์จาก Front Door Analysis จะสะท้อนว่าค่าเช่าที่เหมาะสมอาจอยู่ที่ประมาณ 1,200 บาทต่อตารางเมตร ทั้งนี้ อัตราค่าเช่าดังกล่าวมีระดับใกล้เคียงกับศูนย์การค้าโดยรอบ จึงอาจส่งผลต่อความสามารถในการดึงดูดผู้เช่าในระยะแรก นอกจากนี้ ควรใช้การปรับค่าเช่าแบบขั้นบันได (Step-up Lease) ให้สอดคล้องกับการเติบโตของผู้ใช้บริการ พัฒนาโครงการเป็น 4 ระยะตามการขยายตัวของโครงข่ายระบบราง และเพิ่มรายได้เสริมจาก Park & Ride, Transit Hotel, Co-working และพื้นที่จัดกิจกรรม เพื่อกระจายความเสี่ยงและสร้างความยั่งยืนทางการเงินตลอดอายุสัญญา |
