|
การศึกษาความเป็นไปได้ของโครงการบนที่ดินเปล่าบริเวณบางกรวย-จงถนอม |
|---|---|
| รหัสดีโอไอ | |
| Title | การศึกษาความเป็นไปได้ของโครงการบนที่ดินเปล่าบริเวณบางกรวย-จงถนอม |
| Creator | ธนพงศ์ จันทร์ศรีโรจน์ |
| Contributor | นิติ รัตนปรีชาเวช, ที่ปรึกษา |
| Publisher | มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ |
| Publication Year | 2568 |
| Keyword | การศึกษาความเป็นไปได้, ถนนบางกรวย-จงถนอม, ที่อยู่อาศัยแนวราบ, บ้านเดี่ยว, Feasibility study, Bang Kruai-Jong Thanom Road, Low-rise residential, Single detached house |
| Abstract | การศึกษาความเป็นไปได้ของโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ Varee Salaya บนที่ดินบริเวณถนนบางกรวย-จงถนอม (ทลชบ 1011) ตำบลศาลากลาง อำเภอบางกรวย จังหวัดนนทบุรี มีพื้นที่โครงการรวมขนาด 10-1-48 ไร่ รูปร่างของที่ดินมีศักยภาพในการเข้าถึงสูง เชื่อมต่อถนนกาญจนาภิเษกและถนนบรมราชชนนี สามารถเดินทางเข้าสู่ย่านธุรกิจฝั่งตะวันตก ปิ่นเกล้า และศาลายาได้โดยสะดวก พร้อมด้วยสภาพแวดล้อมและสิ่งอำนวยความสะดวกโดยรอบ จากทำเลที่ตั้งและสภาพที่ดินมีศักยภาพในการศึกษาความเป็นไปได้ในการพัฒนาโครงการอย่างละเอียดต่อไปการวิเคราะห์ทางด้านกฎหมาย กายภาพ การตลาด และการเงินเบื้องต้นของที่ดิน พบว่า ที่ดินมีศักยภาพในการพัฒนาเป็นโครงการบ้านเดี่ยวระดับราคา 8 - 10 ล้านบาท เมื่อตรวจสอบและวิเคราะห์ทางด้านกฎหมายแล้วสามารถพัฒนาโครงการได้ มีความเป็นไปได้ทางด้านการตลาด ได้รับความนิยม มีอัตราดูดซับที่ดี และสามารถทำราคาขายแข่งขันกับคู่แข่งในตลาดได้การวิเคราะห์ความเป็นไปได้ทางการตลาด ตลาดบ้านเดี่ยวระดับราคา 7 - 10 ล้านบาทในโซนราชพฤกษ์-นครอินทร์ยังคงมีแนวโน้มเติบโตอย่างต่อเนื่อง และมีความต้องการรองรับในตลาดจากกลุ่มลูกค้าที่มีศักยภาพ โดยกลุ่มลูกค้าเป้าหมายแบ่งออกเป็น 2 กลุ่มหลัก ได้แก่ (1) ครอบครัวที่ต้องการซื้อบ้านหลังแรกหรือขยายพื้นที่อยู่อาศัย ช่วงอายุ 30 - 45 ปี สมรสมีบุตร สมาชิกในครอบครัว 2 - 4 คน รายได้ครัวเรือน 100,000 - 150,000 บาทต่อเดือน ประกอบอาชีพเจ้าของกิจการ SME ผู้บริหารระดับกลาง-สูง หรือพนักงานเงินเดือนสูง และ (2) ผู้อยู่อาศัยเดิมในพื้นที่บางกรวย-ศาลายา-ปิ่นเกล้าที่ต้องการ Upgrade ที่อยู่อาศัยให้ตอบโจทย์การใช้งานมากขึ้น โดยยังคงต้องการอยู่ในทำเลที่คุ้นเคยใกล้ครอบครัวโครงการ Varee Salaya เป็นโครงการบ้านเดี่ยว 2 ชั้น จำนวนทั้งหมด 44 หลัง โดยมีรูปแบบบาน 2 รูปแบบ ได้แก่ Type S ราคาเริ่มต้น 8.0 ล้านบาท และ Type M ราคา 9.5 ล้านบาท ลักษณะโครงการเป็นบ้านสไตล์ Modern Luxury ขนาดที่ดินเฉลี่ย 52 ตารางวาต่อหลัง พื้นที่ใช้สอย 210 ตารางเมตรต่อหลัง มูลค่าโครงการรวม (GDV) 365.5 ล้านบาท ภายในโครงการมีสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน ประกอบด้วย Full Clubhouse (สระว่ายน้ำระบบเกลือ ฟิตเนส co-working space และ kids room) ระบบ SmartHome และระบบ Solar 2 kW ทุกหลัง พร้อมระบบรักษาความปลอดภัยที่ผู้อาศัยในโครงการมั่นใจได้ จุดเด่นของโครงการที่แตกต่างจากโครงการคู่แข่งในตลาด คือ ผลิตภัณฑ์บ้านที่มีพื้นที่ใช้สอยขนาดใหญ่ในกลุ่มราคาเดียวกัน การออกแบบที่ตอบโจทย์การใช้งานในระยะยาว และเมื่อเทียบกับราคาตลาดแล้ว สิ่งที่ได้รับจากโครงการ Varee Salaya มีความคุ้มค่ากับเงินที่จ่ายไป (Value for Money) และความเป็นส่วนตัวของโครงการแผนการพัฒนาโครงการมีระยะเวลารวม 32 เดือน นับจากเดือนมิถุนายน พ.ศ. 2569 คาดว่าจะปิดโครงการได้ในเดือนมกราคม พ.ศ. 2572 โดยช่วงเตรียมการตั้งแต่ซื้อที่ดินจนถึงได้รับใบอนุญาตก่อสร้าง 6 เดือน (เดือนที่ 1 - 6) ช่วงก่อสร้าง 15 เดือน (เดือนที่ 4 - 18) และช่วงการขายและโอนกรรมสิทธิ์ 22 เดือน (เดือนที่ 7 - 28) โดยช่วงก่อสร้างและช่วงขาย-โอนมีการ overlap กัน 12 เดือน เพื่อให้กระแสเงินสดจากการโอนสามารถ offset ค่าก่อสร้างปลายโครงการได้อย่างมีประสิทธิภาพจากการวิเคราะห์ความเป็นไปได้ทางการเงิน งบประมาณโครงการประกอบด้วยที่ดินและถมดิน 86.46 ล้านบาท (ที่ดิน 82.96 ล้านบาท ถมดินที่ระดับ 0.70 เมตร 3.5 ล้านบาท) พื้นที่ส่วนกลาง 27.3 ล้านบาท (ป้อมยาม-ประตูเข้า-ออก 3 ล้านบาท Full Clubhouse 20 ล้านบาท SmartHome 4.3 ล้านบาท) และระบบ Solar 2 kW × 44 หลัง รวม 3.52 ล้านบาท มูลค่าปัจจุบันสุทธิ (NPV) ที่ 12.34 ล้านบาท อัตราผลตอบแทนภายใน (IRR) ที่ 12.36% ต้นทุนทางการเงิน (WACC) 7.97% Spread +4.39 percentage points ผลตอบแทนต่อส่วนของผู้ถือหุ้น (ROE) 25.47% ระยะเวลาโครงการรวมทั้งสิ้น 32 เดือน จากการวิเคราะห์การลงทุนต่างสถานการณ์ (Scenario Analysis) ในสถานการณ์ที่แย่ที่สุด อัตราผลตอบแทนภายใน (IRR) ยังคงมีค่ามากกว่าต้นทุนทางการเงิน (WACC) และจากมูลค่าปัจจุบันสุทธิที่ให้กำไร และอัตราผลตอบแทนมีค่ามากกว่าต้นทุนทางการเงิน ถือว่า โครงการบ้านเดี่ยวระดับราคา 8 - 10 ล้านบาทนี้มีความเป็นไปได้ทางการเงิน และเหมาะสมในการลงทุนพัฒนาโครงการ |
