|
การศึกษาความเป็นได้ในการพัฒนาโครงการบริเวณแยกหินกอง จังหวัดสระบุรี |
|---|---|
| รหัสดีโอไอ | |
| Title | การศึกษาความเป็นได้ในการพัฒนาโครงการบริเวณแยกหินกอง จังหวัดสระบุรี |
| Creator | รัตนาพร ศักดิ์เจริญชัย |
| Contributor | สุทธิกร กิ่งแก้ว, ที่ปรึกษา |
| Publisher | มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ |
| Publication Year | 2561 |
| Keyword | การศึกษาความเป็นไปได้, โรงแรม, อำเภอหนองแค, สระบุรี, Feasibility study, Hotel, Nong Khae District, Saraburi Province |
| Abstract | โครงการ HIHOTEL HINKONG SARABURI เป็นโครงการประเภทโรงแรม ตั้งอยู่บริเวณแยกหินกอง ถนนทางหลวงพิเศษหมายเลข 1 (พหลโยธิน) อำเภอหนองแค จังหวัดสระบุรี บนเนื้อที่ดินโครงการขนาด 3-1-44 ไร่ ในเบื้องต้น ได้ทำการศึกษาด้านกฎหมายผังเมือง และกฎหมายที่เกี่ยวข้อง พบว่าที่ดินอยู่บริเวณพื้นที่สีชมพู เป็นที่ดินประเภทชุมชน มีข้อกำหนดความสูงสร้างได้ไม่เกิน 16 เมตร และ ห้ามสร้างอาคารพื้นที่รวมกันทุกชั้นหรือชั้นหนึ่งชั้นใดในหลังคาเดียวกันเกิน 2,000 ตารางเมตร และ OSR ไม่น้อยกว่าร้อยละ 30 ของแปลงที่ดินที่ขออนุญาต ฉะนั้น มีความเหมาะสมในการทำโรงแรมสูงไม่เกิน 6 ชั้น ใกล้กับนิคมอุตสาหกรรมหนองแค และ นิคมอุตสาหกรรมดับบลิวเอชเอ (เหมราชเดิม) จากการสำรวจพบว่ากลุ่มเป้าหมายหลักคือพนักงานบริษัทที่มาทำงานในนิคมอุตสาหกรรมทั้งจากในประเทศและต่างประเทศ ฉะนั้น การศึกษาความเป็นไปได้ในโครงการจึงเน้นการศึกษากลุ่มลูกค้าโดยการสอบถามเชิงลึกผู้ใช้งานโรงแรมในพื้นที่ เพื่อหารูปแบบและองค์ประกอบต่างๆที่เป็นที่ต้องการของกลุ่มเป้าหมาย และนำผลของการศึกษามาพัฒนาต่อจนได้แนวคิดและภาพรวมของโครงการ รายละเอียดสรุปดังต่อไปนี้รูปแบบโครงการโครงการ HIHOTEL HINKONG SARABURI เป็นโรงแรมราคาประหยัดประเภท Middle Scaleพร้อมด้วยสิ่งอำนวยความสะดวก ห้องอาหาร ห้องประชุม สระว่ายน้ำ และห้องซัก อบ รีดพื้นที่โครงการ3-1-44 ไร่ระดับลูกค้าพนักงานบริษัทคนไทยและชาวต่างประเทศอัตราค่าที่พัก700-1800 บาท/คืนขนาดพื้นที่ห้องต่อหน่วยเริ่มต้นที่ 26 ตารางเมตร - 54 ตารางเมตรในด้านการจัดสรรพื้นที่โครงการ ได้จัดสรรพื้นที่เช่า (Rentable Area) คิดเป็นจำนวน 60% ของพื้นที่ก่อสร้าง คิดเป็นจำนวนห้องพักทั้งสิ้น 198 ห้อง มีที่จอดรถทั้งสิ้น 150 คันแหล่งเงินทุนมาจาก 2 แหล่ง ได้แก่ แหล่งเงินทุนภายใน ซึ่งเป็นส่วนของผู้ประกอบการเอง และ แหล่งเงินทุนจากภายนอก ซึ่งคือสินเชื่อจากสถาบันการเงิน โดยสัดส่วนเงินลงทุนมีหนี้สินต่อทุนเป็น 50:50ประมาณการณ์ด้านรายรับกำหนดระยะเวลาในการเริ่มต้นกิจการ จนถึงระยะเวลาที่ให้อัตราการเข้าพักคงที่ (Stabilized Occupancy) ได้พิจรณาถึงอัตราการเข้าพักจากช่วง Low High Peak ของโรงแรมในพื้นที่นั้น ดังนี้ช่วงเวลา Lowใช้อัตราการเข้าพักต่ำกว่าตลาดที่ร้อยละ 40%ช่วงเวลา Highกำหนดอัตราเข้าพักที่ร้อยละ 60%ช่วงเวลา Peakกำหนดอัตราเข้าพักที่ร้อยละ 70%ปีที่ 2จากอัตราการเข้าพักเฉลี่ยการเปิดกิจการในปีที่ 1 ใช้อัตราเข้าพักเพิ่มขึ้น 2%ปีที่ 3ใช้อัตราเข้าพักเพิ่มขึ้นอีก 1%ปีที่ 4ใช้อัตราเข้าพักแบบคงที่ (Stabilized Occupancy) กำหนดอัตราเข้าพักที่ร้อยละ 65%ผลการวิเคราะห์ทางการเงินจากการวิเคราะห์ความเป็นไปได้ทางการเงิน จากกระแสเงินสดของโครงการได้ผลสรุปดังนี้ต้นทุนทางการเงินของโครงการ (WACC)8.58%มูลค่าปัจจุบันสุทธิ (Net Present Value :NPV)75,989,986.47 บาทอัตราผลตอบแทนภายในการลงทุน (IRR)13.92% ต่อปีจากผลลัพธ์ข้างต้น จะเห็นว่า HIHOTEL HINKONG SARABURI มีความเป็นไปได้ทางการเงินตามที่ได้ตั้งเกณฑ์ไว้ และเมื่อวิเคราะห์ความเสี่ยงปัจจัยต่างๆที่มีผลกระทบต่อผลตอบแทนโครงการ ได้แก่ ต้นทุนก่อสร้าง อัตราค่าห้องพัก ด้วยวิธีวิเคราะห์ความอ่อนไหวของผลตอบแทนโครงการ ซึ่งผลการวิเคราะห์อยู่ในระดับที่ยอมรับได้ ดังนั้น จึงสรุปได้ว่าโครงการ HIHOTEL HINKONG SARABURI มีความเป็นไปได้ในการลงทุน |
